«¿Y esto necesita permiso?» Es la primera duda de casi cualquiera que va a reformar. En Galicia hay dos caminos: la comunicación previa, que es avisar al concello antes de empezar, y la licencia de obra, que es pedir permiso y esperar a que te lo den. Elegir mal puede costarte una multa, una obra parada o, en el peor caso, tener que deshacer lo hecho.
En esta guía te explicamos cuándo hace falta licencia de obra en Galicia y cuándo basta con avisar, qué papeles se presentan, cuánto tarda y cuánto se paga. Es información general basada en la Ley del Suelo de Galicia: cada concello tiene su ordenanza, así que confírmalo siempre en el tuyo antes de empezar.
Licencia de obra en Galicia o comunicación previa: la diferencia
| Comunicación previa | Licencia de obra | |
|---|---|---|
| Qué es | Avisas al concello de que vas a hacer la obra | Pides permiso y el concello lo concede o no |
| Para qué obras | Obras pequeñas que no tocan la estructura ni cambian el aspecto exterior | Obras que necesitan proyecto técnico: estructura, ampliaciones, obra nueva, demoliciones |
| Cuándo puedes empezar | 15 días hábiles después de presentarla, si la documentación está completa | Cuando te notifican la licencia concedida |
| Proyecto técnico | Normalmente no; basta una descripción y un presupuesto | Sí, firmado por un arquitecto o arquitecto técnico |
Lo importante de la comunicación previa es que no es un permiso automático para hacer cualquier cosa. El concello puede revisarla después y, si la obra necesitaba licencia, pararla.
Cuándo hace falta licencia de obra en Galicia
Según la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia, necesitan licencia, entre otras, estas obras:
- Obra nueva: construir una casa, un galpón o cualquier edificación.
- Ampliaciones: subir una planta, cerrar un porche o añadir metros.
- Obras que tocan la estructura: cambiar vigas, forjados o muros de carga, o reestructurar la casa por dentro.
- Demoliciones.
- Obras en edificios protegidos o catalogados.
- En general, cualquier obra que necesite proyecto técnico según la Ley de Ordenación de la Edificación.
Una rehabilitación completa de una casa de piedra casi siempre entra aquí. Si es tu caso, tienes el proceso entero, con los plazos de licencia y Patrimonio, en nuestra guía para rehabilitar una casa de piedra en Galicia.
Obras que normalmente van por comunicación previa
Son las que no tocan la estructura, no aumentan la superficie ni el volumen y no cambian la configuración de la casa. Por ejemplo:
- Reformar un baño o una cocina sin mover muros de carga.
- Cambiar suelos, alicatados, sanitarios o carpintería interior.
- Pintar o rejuntar la fachada manteniendo materiales y colores.
- Cambiar ventanas por otras del mismo tamaño.
- Retejar sin tocar la estructura del tejado.
- Renovar la instalación eléctrica o de fontanería.
- Hacer o arreglar un cierre de finca.
Aunque sean obras pequeñas, algunas necesitan además otros permisos según dónde esté la casa. Lo vemos más abajo.
Ejemplos típicos
| Obra | Lo habitual |
|---|---|
| Reformar el baño sin mover tabiques de carga | Comunicación previa |
| Tirar un tabique que no es de carga para unir cocina y salón | Comunicación previa (que un técnico confirme antes que no es de carga) |
| Abrir un hueco en un muro de carga | Licencia, con proyecto o memoria técnica |
| Cambiar las tejas sin tocar vigas | Comunicación previa |
| Cambiar la estructura del tejado | Licencia |
| Cambiar ventanas agrandando el hueco | Licencia (cambia la fachada) |
| Convertir un bajo o una cuadra en vivienda | Licencia (cambio de uso) |
| Rehabilitación integral de una casa de piedra | Licencia |
| Ampliar la casa o subir una planta | Licencia, si el planeamiento lo permite |
Si vas a cambiar el tejado, en cuánto cuesta cambiar el tejado de una casa en Galicia tienes también la parte de permisos y costes.
Permisos que se suman según dónde esté la casa
En Galicia es muy habitual que, además del concello, tenga que opinar otro organismo:
- Patrimonio: si la casa está en el Camino de Santiago, cerca de un bien protegido o en un núcleo catalogado. Puede añadir varios meses.
- Augas de Galicia: si la obra está cerca de un río o arroyo.
- Costas: en primera línea del litoral.
- Carreteras: si la casa o el cierre están junto a una carretera autonómica, provincial o estatal.
- Suelo rústico: las casas tradicionales existentes se pueden rehabilitar, pero ampliar o construir de nuevo está muy limitado.
Por eso el primer paso siempre es preguntar en el concello qué tipo de suelo es y si hay alguna protección.
Cómo pedir la licencia de obra en Galicia, paso a paso
- Consulta en el concello qué se puede hacer en esa parcela y qué trámite te corresponde. Muchos tienen el formulario en su sede electrónica.
- Encarga el proyecto técnico a un arquitecto o arquitecto técnico, si la obra lo necesita.
- Presenta la solicitud con el proyecto, las autorizaciones de otros organismos si hacen falta y el justificante de las tasas.
- Espera la resolución. En la práctica, en muchos concellos gallegos la licencia tarda entre 4 y 9 meses. Aprovecha ese tiempo para pedir presupuestos y ayudas.
- Empieza la obra dentro del plazo que marque la licencia y termínala en el plazo previsto. Si te pasas, la licencia puede caducar.
Para la comunicación previa el proceso es más corto: rellenas el formulario del concello, adjuntas una descripción de la obra con un croquis, el presupuesto, fotos del estado actual y el justificante de las tasas, y esperas 15 días hábiles antes de empezar.
Cuánto cuesta la licencia de obra en Galicia
Al pedir licencia o presentar una comunicación previa normalmente se pagan dos cosas:
- El ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): un porcentaje del presupuesto de ejecución que fija cada concello y que, por ley, no puede pasar del 4 %.
- La tasa urbanística por tramitar el expediente, que también depende de la ordenanza de cada concello.
Si pones andamio o contenedor en la calle, suele haber además una tasa por ocupación de la vía pública. Y si la obra necesita proyecto, hay que sumar los honorarios del técnico.
Para que te hagas una idea, en una obra de 30.000 € con un ICIO del 3 % pagarías 900 € de impuesto, más la tasa. Tienes el resto de costes de una reforma en nuestra guía de precios de reformas en Galicia.
Licencia y ayudas: no empieces antes de tiempo
Casi todas las ayudas de la Xunta piden la licencia o la comunicación previa entre los papeles, y casi todas exigen que la obra no haya empezado. Si vas a pedir alguna, organiza el calendario así: presupuesto, licencia (o al menos solicitada), solicitud de ayuda y, después, obra. Tienes todas las líneas en nuestra guía de ayudas para reformar tu vivienda en Galicia.
Qué pasa si reformas sin permiso
Hacer una obra sin licencia o sin comunicación previa cuando hacía falta puede acabar en:
- Orden de paralizar la obra.
- Obligación de legalizarla, presentando después la documentación y pagando las tasas.
- Multa.
- Si la obra no se puede legalizar, obligación de demoler lo construido.
Además, el concello puede actuar durante años después de terminar la obra, y una obra sin permisos da problemas al vender la casa, al pedir una hipoteca o al reclamar al seguro.
Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso para pintar la casa por dentro? Para pintar o hacer pequeñas reparaciones interiores, muchos concellos no piden nada o solo una comunicación previa sencilla. Pregunta en el tuyo, porque cambia mucho de uno a otro.
¿Y para poner placas solares en el tejado? En la mayoría de los casos basta con una comunicación previa, salvo que la casa esté protegida o en una zona con normas especiales.
¿Quién pide la licencia, yo o la empresa? La solicitud va a nombre del propietario, aunque es habitual que la gestione el técnico o la empresa en tu nombre con una autorización.
¿Puedo empezar mientras espero la licencia? No. Empezar antes es una de las formas más rápidas de acabar con la obra parada y, además, perderías el derecho a la mayoría de las ayudas.
¿Necesitas presupuesto para el trámite?
Tanto la licencia como la comunicación previa piden un presupuesto detallado de la obra. Pide presupuesto sin compromiso y te pondremos en contacto con profesionales de tu zona que pueden ayudarte también con los papeles.
Fuentes
- Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia (texto consolidado en Lex.gal)
- Concello de Vilasantar: modelo de comunicación previa de obra (2025), con la referencia a los artículos 142.3 y 146 de la Ley 2/2016
- Concello de Xermade: comunicación previa de obras menores (2025)
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un técnico o de tu concello. Las ordenanzas, tasas y plazos cambian de un concello a otro: consulta siempre el tuyo antes de empezar.
