Licencia de obra en Santiago de Compostela: trámites y casco histórico

Reformar en Santiago tiene dos caras. En la mayor parte de la ciudad, cambiar un baño o una cocina es un trámite sencillo. Pero si tu vivienda está en la Cidade Histórica, Patrimonio de la Humanidad, cada obra se mira con lupa: piedra, carpintería de madera, colores y hasta el aislamiento.

En esta guía te explicamos cómo funciona la licencia de obra en Santiago de Compostela: cuándo basta con una comunicación previa y cuándo hace falta licencia, qué documentos te piden, cuánto se paga de ICIO, cómo presentarlo en la sede electrónica y qué cambia si la casa está en el casco histórico.

Comunicación previa o licencia de obra en Santiago de Compostela

Como en el resto de Galicia, desde la Ley del Suelo de 2016 la mayoría de obras no necesitan licencia: basta con presentar una comunicación previa en el Concello antes de empezar. La licencia de verdad queda para las obras más importantes: obra nueva, ampliaciones, cambios de estructura o de uso, y obras en edificios protegidos que así lo exijan.

Tipo de obra	Trámite habitual en Santiago
Pintar, cambiar suelos, alicatados, baño o cocina sin mover tabiques	Comunicación previa de obras menores (sin documentación técnica)
Reforma interior que cambia la distribución, fachadas, patios, terrazas, cubierta	Comunicación previa con documentación técnica (memoria o proyecto)
Cierres de fincas y muros	Comunicación previa con planos de situación y deslinde
Obra nueva, ampliación, cambios de estructura o de uso	Licencia de obra
Cualquier obra en la Cidade Histórica	Según el Plan Especial: consulta antes de presentar nada

Si aún no tienes clara la diferencia, empieza por nuestra guía general de permisos para reformar en Galicia.

Documentos que te piden

Obras menores sin documentación técnica. Son obras sencillas de reparación, decoración u ornato. El Concello insiste en un dato: sin la referencia catastral no se puede tramitar. Además, tendrás que haber pagado antes las tasas y anotar en el impreso el número del justificante de pago.

Comunicación previa con documentación técnica. Para reformas interiores que cambian la distribución, fachadas, medianeras, patios, terrazas, reposición de cubiertas o pequeñas consolidaciones, la sede pide:

Solicitud (impreso LI011).
Memoria técnica o proyecto, con estudio de seguridad y salud, declaración responsable o certificado colegial del técnico y presupuesto desglosado.
Fotos de la parcela y sus límites.
Oficio de dirección de obra y de dirección de ejecución, firmados por los técnicos.
Autorizaciones sectoriales si hacen falta (por ejemplo, de Patrimonio).
Autoliquidación de la tasa.
Si actúa otra persona, el documento de representación.

Para cierres y muros se añaden un plano a escala 1:2000, un plano de deslinde a 1:500 y una memoria con materiales, altura y longitud. Si el cierre da a un camino público, también el certificado oficial de alineación y rasante.

Cuánto se paga: ICIO y tasa en Santiago

ICIO. En Santiago de Compostela el impuesto de obras es del 2 % del coste de ejecución material (sin IVA ni beneficio del contratista). Es de los más bajos entre las grandes ciudades gallegas: en Vigo es del 3,5 %.

Presupuesto de ejecución	ICIO al 2 %
3.000 €	60 €
6.000 €	120 €
10.000 €	200 €
20.000 €	400 €

Se paga por autoliquidación al presentar la solicitud. Si al final la obra cuesta más de lo declarado, hay que hacer una autoliquidación complementaria.

Bonificaciones del ICIO. La ordenanza de Santiago prevé, entre otras: un 10 % del coste de las placas solares de autoconsumo y un 10 % del coste de las obras de accesibilidad, descontados de la cuota; y hasta un 30 % para obras declaradas de especial interés, por ejemplo por motivos histórico-artísticos. Hay que pedirlas al presentar la solicitud, y en total no pueden pasar del 50 % de la cuota.

Tasa urbanística. Se regula en la ordenanza 3.09. Según el texto publicado, para obras nuevas o que modifican la estructura o el aspecto exterior es del 2,5 % del coste real, con un tipo reducido del 1 % para algunas rehabilitaciones de vivienda que cumplen ciertas condiciones. El impreso de autoliquidación te dirá el importe exacto para tu obra.

Tipo del ICIO según los datos del Ministerio de Hacienda para 2025 y la ordenanza fiscal 1.04 del Concello de Santiago. Confirma los importes antes de pagar.

Cómo presentarlo en Santiago, paso a paso

Busca la referencia catastral de tu vivienda en la Sede del Catastro. Es imprescindible.
Consigue el presupuesto desglosado de la empresa y, si tu obra lo necesita, la memoria o el proyecto del técnico.
Paga la autoliquidación del ICIO y la tasa: por internet en la Carpeta Cidadá o en la Oficina de Atención al Contribuyente.
Presenta la solicitud:
- Por internet, en la sede electrónica del Concello (sede.santiagodecompostela.gal), con Cl@ve o certificado digital.
- En persona, en el Rexistro Auxiliar de Urbanismo, en el Pazo de Raxoi (Praza do Obradoiro). Teléfono: 981 542 420.
Espera el plazo antes de empezar: con la comunicación previa, la ley gallega permite iniciar la obra pasados 15 días hábiles si el Concello no ha puesto objeciones. Si la obra necesita licencia, espera a tenerla concedida.
Guarda el justificante en la obra por si hay una inspección.

Los técnicos de Licencias de Obra atienden con cita previa, útil si tienes dudas sobre qué trámite te corresponde.

Reformar en la Cidade Histórica de Santiago

El casco histórico se rige por el Plan Especial de Protección e Rehabilitación da Cidade Histórica, aprobado en 1997 y modificado varias veces. Cada proyecto lo revisan los técnicos municipales y una Comisión Asesora, así que los plazos suelen ser más largos. Esto es lo que más se exige:

Conservar la piedra, la carpintería de madera y la composición de las fachadas. Cambiar ventanas de madera por aluminio o PVC no suele aceptarse.
Aislar por dentro, no por fuera. El aislamiento exterior cambia la imagen histórica de la ciudad, así que lo habitual es aislar por el interior, perdiendo unos 8 o 10 centímetros por muro.
Ascensores con cuidado. Instalar un ascensor en un edificio antiguo es posible, pero puede chocar con escaleras u otros elementos protegidos.
Diseño contemporáneo, solo si convence. Se pueden proponer soluciones modernas, pero las estudia la Comisión y se aprueban pocas.
Limitaciones de uso. El plan tiene restricciones, por ejemplo para pisos turísticos o nuevas tiendas de recuerdos.

La rehabilitación en la zona vieja sigue activa: en el primer semestre de 2026 el Concello concedió cinco licencias de rehabilitación integral de edificios vacíos para convertirlos en viviendas.

Si vas a tocar ventanas o galerías, lee también nuestra guía para restaurar o cambiar una galería en Galicia. Y si el edificio es de piedra y tiene humedades, la de humedad en muros de piedra.

Ayudas para rehabilitar en Santiago

Desde finales de los años noventa, la Cidade Histórica es Área de Rehabilitación y el Concello y el Consorcio de Santiago han mantenido programas de ayudas para rehabilitar viviendas y edificios, con asesoramiento técnico de la Oficina de Rehabilitación. Las condiciones, porcentajes y plazos cambian en cada convocatoria, así que pregunta antes de empezar y no inicies la obra sin confirmar si puedes optar.

Fuera del casco histórico también puedes acceder a las ayudas de la Xunta y a las deducciones por eficiencia energética. Las tienes en nuestra guía de ayudas para reformar tu vivienda en Galicia. Y si tienes un piso vacío que quieres alquilar, mira el programa Fogar Vivo.

Errores frecuentes

Presentar sin referencia catastral. El Concello no lo tramita.
No pagar antes las tasas. El impreso pide el número del justificante.
Dar por hecho que en el casco histórico vale lo mismo que fuera. Consulta siempre antes de comprar materiales.
Cambiar ventanas sin preguntar. En la zona vieja es de lo que más problemas da.
Empezar antes de tiempo. Respeta el plazo de la comunicación previa o espera a la licencia.

Preguntas frecuentes

¿Necesito licencia para reformar el baño en Santiago? Si no mueves tabiques ni tocas la estructura, normalmente basta con una comunicación previa de obras menores. En la Cidade Histórica, consulta antes con el Concello.

¿Cuánto cuesta la licencia de obra en Santiago? Lo principal es el ICIO, del 2 % del presupuesto de ejecución, más la tasa que corresponda. Para una obra de 6.000 €, el ICIO son unos 120 €.

¿Puedo poner ventanas de PVC en el casco histórico? Lo normal es que te exijan madera, manteniendo el diseño original. Fuera del casco histórico, el PVC no suele dar problemas.

¿Y si mi casa está en una parroquia rural de Santiago? Si está en un núcleo rural o en suelo rústico, hay normas propias. Te lo explicamos en qué se puede hacer en un núcleo rural.

Pide presupuesto para tu reforma en Santiago

Si vas a reformar en Santiago o en su comarca, cuéntanos tu proyecto y te pondremos en contacto con profesionales de tu zona para que te den presupuesto sin compromiso.

Información revisada en octubre de 2026 con los datos de la sede electrónica y las ordenanzas del Concello de Santiago. Los trámites, tipos y ayudas pueden cambiar: confirma siempre antes de presentar.

Fuentes