Actualizado el 23 de octubre de 2026.
En Galicia hay miles de casas antiguas a la venta por un precio que parece un regalo: una casa de piedra con finca en una aldea por 40.000 o 60.000 €, o un piso viejo en el centro de la ciudad bastante por debajo de uno reformado. Comprar una casa para reformar puede ser una gran decisión, pero solo si sabes de antemano lo que vas a encontrarte. El precio de compra casi nunca es lo caro; lo caro es lo que no se ve en la primera visita.
Esta guía te ayuda a revisar la casa antes de firmar: qué mirar en la visita, qué papeles pedir, qué impuestos se pagan y cómo calcular el coste total para saber si te compensa.
Antes de visitar: lo que se comprueba desde casa
Qué se puede hacer en esa parcela. Pregunta en el concello qué tipo de suelo es (núcleo rural, urbano o rústico) y si hay alguna protección. Una casa tradicional se puede rehabilitar casi siempre, pero ampliarla o construir al lado puede estar muy limitado. Tienes cómo funcionan los permisos en nuestra guía sobre la licencia de obra en Galicia.
Quién es el dueño de verdad. Pide una nota simple en el Registro de la Propiedad y consulta el Catastro. En Galicia es muy habitual que las casas antiguas sean de varios herederos, que la herencia no esté aceptada o que lo que dice el Catastro no coincida con lo que hay en el terreno. Si la casa es de varios hermanos, tienen que firmar todos.
Lindes y accesos. Comprueba que la finca tiene acceso por un camino público y que no hay servidumbres de paso o de agua que te afecten. Si no están claras, merece la pena un levantamiento topográfico.
Qué revisar en la visita antes de comprar una casa para reformar
Lleva una linterna, haz muchas fotos y fíjate en esto:
| Qué mirar | Señales de alarma |
|---|---|
| Tejado y madera | Tejas rotas o desplazadas, manchas en el techo de la planta alta, vigas combadas o con serrín (carcoma) |
| Muros | Grietas que atraviesan el muro, piedras sueltas, muros desplomados |
| Humedad | Manchas en la parte baja de las paredes, salitre, olor a cerrado, moho |
| Forjados y suelos | Suelos que ceden al pisar, vigas podridas en el apoyo con el muro |
| Instalaciones | Cables antiguos sin toma de tierra, tuberías de plomo, ausencia de calefacción |
| Agua y saneamiento | En el rural, si hay red municipal o pozo y fosa séptica, y en qué estado están |
| Uralita | Cubiertas de fibrocemento en la casa o en galpones: retirarlas exige una empresa especializada |
| Terreno | Agua que baja hacia la casa, terreno más alto que el suelo de dentro |
La humedad es lo que más aparece en las casas gallegas antiguas. No es motivo para descartar una casa, pero sí para presupuestarla bien: te lo explicamos en humedad en muros de piedra: por qué aparece y cómo se arregla.
Otra cosa que no se ve y conviene tener en cuenta en zonas de granito es el radón. Si la reforma va a levantar el suelo, protegerse cuesta poco; lee radón en Galicia: qué es y cómo se soluciona.
Lleva a un técnico antes de firmar
Si la casa necesita una reforma importante, la mejor inversión antes de comprar una casa para reformar es una visita de un arquitecto o arquitecto técnico. En una hora puede decirte si la estructura y el tejado se salvan, qué problemas tiene la casa y, sobre todo, si la reforma está más cerca de los 500 €/m² o de los 1.600 €/m². Esa diferencia, en una casa de 100 m², puede ser de más de 100.000 €.
Si haces una oferta, pon una condición en la señal o el contrato de arras: que la compra quede sujeta a la revisión técnica.
Los impuestos y gastos de la compra
Al comprar una vivienda usada en Galicia se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En 2026 los tipos son:
| Caso | Tipo de ITP |
|---|---|
| General | 8 % |
| Vivienda habitual (con límites de precio y patrimonio) | 7 % |
| Menores de 36 años, familias numerosas o monoparentales, discapacidad igual o superior al 65 % (con límites) | 3 % |
| Vivienda en parroquias rurales o zonas poco pobladas | 6 %, o 5 % si es vivienda habitual |
En las parroquias rurales, quien cumple los requisitos del 3 % puede llegar a no pagar nada, aunque igualmente hay que presentar el modelo 600. Ojo: el impuesto se calcula sobre el valor de referencia del Catastro si es más alto que el precio que pagas, así que consúltalo antes de negociar.
A esto se suman la notaría, el registro y, si la usas, la gestoría. Las condiciones exactas de cada tipo reducido tienen letra pequeña: revísalas con tu gestor o en la Atriga (Axencia Tributaria de Galicia) antes de firmar.
Cómo calcular el coste total
La cuenta que hay que hacer antes de comprar una casa para reformar es esta:
precio de compra + impuestos y gastos + reforma + honorarios y licencia + imprevistos
Un caso típico (no es un cliente real, sino un cálculo de ejemplo con precios orientativos):
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Casa de piedra de 100 m² en una parroquia rural | 60.000 € |
| ITP al 6 % (si el valor de referencia no es mayor) | 3.600 € |
| Rehabilitación de una casa deteriorada (800–1.000 €/m²) | 80.000 – 100.000 € |
| Proyecto, honorarios y licencia (en torno al 10 %) | 8.000 – 10.000 € |
| Reserva para imprevistos (10–15 %) | 8.000 – 15.000 € |
| Total | unos 160.000 – 190.000 €, más notaría y registro |
Tienes los precios de rehabilitación según el estado de la casa en cuánto cuesta rehabilitar una casa de piedra en Galicia.
Entonces, ¿merece la pena?
Muchas veces sí, por tres motivos: los muros de piedra bien conservados ahorran mucho dinero, el ITP es más bajo en el rural y, sobre todo, existen ayudas importantes. Las ayudas para rehabilitar casas en el rural pueden pagar hasta el 75 % de la obra, con un máximo de 30.000 €, en concellos de menos de 5.000 habitantes.
Y si la vas a alquilar, mira también las ayudas de Fogar Vivo.
No merece la pena cuando la estructura está muy dañada, cuando los papeles no están claros o cuando el concello no permite lo que tú necesitas hacer. Por eso las comprobaciones de arriba van antes de la señal, no después.
Errores que salen caros
- Comprar sin visita técnica porque «la casa está bien de muros».
- No pedir la nota simple y descubrir después que falta la firma de un heredero o que hay cargas.
- Dar por hecho que se puede ampliar porque el vecino lo hizo.
- Calcular la reforma sin margen para imprevistos: en una casa vieja siempre aparece algo.
- Firmar antes de mirar las ayudas. Muchas exigen que la obra no haya empezado y tienen plazos cortos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, comprar una casa para reformar o una ya reformada? Si la estructura está bien, la casa para reformar suele salir más barata y te permite hacerla a tu gusto. Si hay que rehacerlo casi todo, la diferencia se reduce mucho y añades meses de obra y trámites.
¿Cuánto se tarda desde que compras hasta que entras a vivir? En una rehabilitación completa, cuenta con varios meses para el proyecto y la licencia y otros tantos de obra. Tienes el proceso paso a paso en nuestra guía para rehabilitar una casa de piedra en Galicia.
¿Puedo financiar la reforma con la hipoteca? Algunos bancos lo permiten si presentas el presupuesto de la obra al pedir la hipoteca. Pregúntalo antes de firmar la compra.
¿Estás mirando una casa?
Un presupuesto orientativo antes de comprar te ayuda a negociar y a decidir. Pide presupuesto sin compromiso y te pondremos en contacto con profesionales de tu zona que pueden valorar la obra.
Fuentes
- TaxDown: ITP en Galicia, tipos y reducciones (actualizado en octubre de 2026)
- IGVS: ayudas de rehabilitación de viviendas en el rural 2026 (VI435E)
- Observatorio de Saúde Pública de Galicia: el radón
Este artículo es informativo. Los tipos y requisitos fiscales pueden cambiar: consulta con tu gestor o con la Axencia Tributaria de Galicia antes de comprar.
