Rehabilitar una casa de piedra en Galicia: guía paso a paso

Actualizado el 18 de octubre de 2026.

Una casa de piedra en una aldea gallega tiene algo que no tiene ningún piso: muros de granito de sesenta centímetros que llevan cien años aguantando temporales. Lo que suele fallar es todo lo demás: el tejado, la madera, la humedad que sube del terreno y unas instalaciones que, si existen, son de otra época.

Rehabilitarla bien no es complicado, pero sí tiene un orden. Quien se lo salta suele acabar pagando dos veces la misma cosa o perdiendo una ayuda por haber empezado la obra un mes antes de tiempo. En esta guía te contamos ese orden, paso a paso, fijándonos en lo que más problemas suele dar en las casas de aquí.

Si lo que quieres es saber primero cuánto te va a costar, tienes los precios por metro cuadrado en cuánto cuesta rehabilitar una casa de piedra en Galicia.

Los 8 pasos, de un vistazo

1. Revisar el estado real de la casa con un técnico, antes de comprar o de encargar nada.
2. Preguntar en el concello qué se puede hacer en esa parcela.
3. Hacer números con un presupuesto orientativo.
4. Mirar las ayudas antes de que empiece la obra.
5. Encargar el proyecto y pedir la licencia.
6. Hacer la obra en el orden correcto: primero el tejado, lo último los acabados.
7. Resolver la humedad y el radón mientras las paredes y el suelo están abiertos.
8. Pedir la cédula de habitabilidad para poder vivir en ella o alquilarla.

Vamos uno por uno.

1. Revisa el estado real de la casa

Antes de comprar, o antes de encargar un proyecto si la casa ya es tuya, pide a un arquitecto o aparejador que la visite. Es dinero bien gastado: es lo que más cambia el presupuesto final.

En una casa de piedra gallega, lo que hay que mirar con lupa es esto:

Qué revisar	Señales de alarma
Muros de piedra	Grietas que atraviesan el muro, piedras sueltas, abombamientos hacia fuera
Tejado y madera	Tejas rotas o movidas, vigas de castaño o pino con carácoma, madera blanda al pincharla
Forjados	Suelos que ceden al pisar, vigas empotradas podridas en el apoyo del muro
Humedad	Manchas en la base de las paredes, olor a cerrado, salitre blanco en la piedra
Terreno	Casa a media ladera, agua que baja hacia los muros, falta de drenaje
Servicios	Si hay red de saneamiento, agua y luz a pie de parcela, o habrá que traerlas

La buena noticia es que los muros casi siempre se salvan. Lo que decide si la obra es razonable o se dispara es el tejado y la madera. Si tienes dudas sobre si una casa concreta merece la pena, aquí te contamos qué tener en cuenta antes de reformar una casa antigua.

2. Pregunta en el concello qué se puede hacer

Este paso se salta mucha gente, y es el que más disgustos da. Antes de dibujar nada, ve al concello (o llama a la oficina de urbanismo) y pregunta tres cosas:

• En qué tipo de suelo está la casa: núcleo rural, suelo urbano o suelo rústico. De eso depende casi todo.
• Si tiene algún tipo de protección: por estar en el Camino de Santiago, cerca de un bien de interés cultural o en un núcleo tradicional catalogado.
• Qué se puede ampliar o cambiar: subir una planta, agrandar ventanas, añadir un porche o cambiar el uso de un alpendre o una cuadra a vivienda.

En Galicia, las casas tradicionales que ya existen se pueden rehabilitar incluso en suelo rústico, pero las ampliaciones están muy limitadas y cada concello lo aplica a su manera según su plan general. No des por hecho que podrás hacer una planta más porque el vecino la hizo hace veinte años.

3. Haz números antes de lanzarte

Con el estado de la casa y lo que permite el concello, ya puedes pedir un presupuesto orientativo a dos o tres empresas. Como referencia, rehabilitar una casa de piedra en Galicia cuesta entre 500 y 1.600 € por metro cuadrado, según lo que se pueda aprovechar: la parte baja si la casa es habitable y la alta si solo quedan los muros.

Dos consejos que ahorran disgustos:

• Reserva un 10–15 % para imprevistos. En una casa vieja siempre aparece algo al abrir paredes y suelos.
• Suma lo que no es obra: proyecto, licencia, acometidas, fosa séptica si no hay saneamiento y, si vas a vivir allí, los muebles.

4. Mira las ayudas antes de empezar

Rehabilitar en el rural gallego tiene ayudas importantes. La principal es la de la Xunta para viviendas en concellos de menos de 5.000 habitantes: hasta el 75 % de la obra, con un máximo de 30.000 €. A eso se pueden sumar deducciones en la renta si la obra mejora la eficiencia energética.

La regla que más gente incumple: casi todas exigen que la obra no haya empezado cuando se publica la convocatoria. Ni siquiera la demolición. Tienes todas las líneas, plazos y requisitos en la guía de ayudas para reformar en Galicia 2026–2027.

5. Encarga el proyecto y pide la licencia

Una rehabilitación completa necesita proyecto técnico firmado por un arquitecto y licencia de obra del concello. Para arreglos pequeños (cambiar unas tejas, pintar) suele bastar una comunicación previa, pero en cuanto se toca estructura, cubierta o distribución, hace falta licencia.

Cuenta con estos plazos, porque son los que más retrasan todo:

• Licencia de obra: entre 4 y 9 meses de media, según el concello.
• Autorización de Patrimonio si la casa está protegida o en el Camino: entre 3 y 6 meses más.

Por eso conviene presentar el proyecto cuanto antes y aprovechar la espera para pedir las ayudas y cerrar presupuestos.

6. Haz la obra en el orden correcto

En una casa de piedra, el orden importa más que en un piso. La regla es sencilla: primero lo que protege la casa del agua, después lo de dentro.

1. Tejado. Es lo primero. Hasta que la casa no está cubierta, cualquier otra cosa se moja. Si la madera está mal, se sustituye ahora, no se parchea.
2. Estructura y forjados. Vigas nuevas o reforzadas, escaleras y suelos interiores.
3. Muros. Limpiar y rejuntar la piedra por fuera con mortero de cal, que deja respirar al muro. El cemento lo cierra y mete la humedad dentro.
4. Drenaje y saneamiento. Zanja drenante alrededor de los muros que dan al terreno y conexión a la red o fosa séptica.
5. Ventanas y puertas. Carpintería nueva con buen aislamiento; en núcleos tradicionales suelen pedir madera o colores concretos.
6. Instalaciones. Electricidad, fontanería y calefacción. En el rural se usan mucho la aerotermia y las calderas de biomasa.
7. Aislamiento por dentro. Los muros de piedra son frescos en verano pero fríos en invierno. Se suele aislar por el interior con materiales que dejen transpirar.
8. Acabados. Suelos, baños, cocina y pintura. Lo último, cuando ya no entra agua por ningún sitio.

Si la casa tiene la fachada muy deteriorada o quieres actuar también en el exterior, tienes más información en nuestra página de rehabilitación de fachadas y exteriores.

7. Resuelve la humedad y el radón con la casa abierta

Son los dos problemas típicos de las casas de granito, y los dos se arreglan mucho mejor (y más barato) mientras la obra está en marcha.

La humedad casi siempre viene del terreno: el agua sube por los muros (capilaridad) o se filtra desde el exterior. Se combate con drenaje alrededor de la casa, una solera ventilada o con cámara de aire bajo el suelo de la planta baja y morteros que dejen salir el vapor. Taparla con pintura o con cemento solo la esconde unos meses.

El radón es un gas natural que sale del granito y se acumula en las plantas bajas mal ventiladas. Según el Instituto Galego da Vivenda e Solo, en torno al 70 % del territorio de Galicia tiene riesgo de concentraciones elevadas, sobre todo en Ourense y Pontevedra. La normativa (el Código Técnico, sección HS6) obliga a protegerse en obra nueva y en rehabilitaciones con cambio de uso, por ejemplo al convertir una cuadra o un alpendre en vivienda. Aunque no sea obligatorio en tu caso, sale muy barato hacerlo cuando el suelo está levantado:

• lámina antirradón bajo la nueva solera;
• cámara ventilada bajo el suelo o forjado sanitario;
• sellado de grietas y pasos de tuberías;
• buena ventilación en la planta baja.

Al terminar, una medición de radón (un detector durante unos meses) te dice si estás por debajo de los 300 Bq/m³ que se toman como referencia.

8. Pide la cédula de habitabilidad

Cuando acaba la obra, el técnico emite el certificado final y se pide la cédula de habitabilidad. Sin ella no puedes dar de alta los suministros con normalidad, empadronarte ni alquilar la casa, y es uno de los documentos que piden para justificar las ayudas. Guárdala con el proyecto y todas las facturas.

Errores que más caro salen

1. Comprar sin que un técnico vea la casa. Una viga podrida que no se ve desde abajo puede cambiar el presupuesto en decenas de miles de euros.
2. Rejuntar la piedra con cemento. Queda limpio el primer año, pero cierra el muro y la humedad acaba saliendo por dentro.
3. Empezar la obra antes de pedir las ayudas. Es la forma más rápida de perder hasta 30.000 €.
4. Aislar sin resolver antes la humedad. El aislamiento se empapa, pierde eficacia y aparece moho.
5. Dejar el tejado para el final por ahorrar. Todo lo que hagas dentro se estropea con la primera borrasca.
6. Pagar en efectivo. Sin facturas ni transferencias no hay ayuda ni deducción en la renta.

Preguntas frecuentes

¿Se puede rehabilitar una casa de piedra en suelo rústico? Sí. Las edificaciones tradicionales que ya existen se pueden rehabilitar, incluso en suelo rústico. Lo que está muy limitado es ampliarlas o construir algo nuevo al lado. Pregúntalo siempre en el concello antes de comprar.

¿Hay que conservar la piedra vista por fuera? En núcleos rurales tradicionales y zonas protegidas suele ser obligatorio mantener el aspecto exterior. Por dentro puedes aislar y revestir los muros.

¿Cuánto se tarda en rehabilitar una casa de piedra? Entre la licencia (4 a 9 meses, más si interviene Patrimonio) y la obra, lo normal es más de un año desde que empiezas hasta que entras a vivir.

¿Es obligatorio protegerse del radón? En obra nueva y en rehabilitaciones con cambio de uso (por ejemplo, convertir una cuadra en vivienda), sí. En el resto no es obligatorio, pero en Galicia es muy recomendable y sale barato hacerlo con el suelo levantado.

¿Qué se hace primero, el tejado o el interior? El tejado, siempre. Hasta que la casa no está cubierta y sin goteras, cualquier trabajo interior corre el riesgo de estropearse.

¿Quieres empezar con tu casa de piedra?

Cada casa es un mundo y el primer paso siempre es verla. Pide presupuesto sin compromiso y te pondremos en contacto con profesionales de tu zona con experiencia en casas de piedra. Si la obra va a ser completa, tienes más información en nuestra página de reformas integrales.

Fuentes

• IGVS: el radón en Galicia
• IGVS: ayudas de rehabilitación de viviendas en el rural 2026
• Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia
• DQ Arquitectura: plazos de licencia y Patrimonio en Galicia
• Modulor Arquitectura: restaurar una casa de piedra en Galicia

Esta guía es informativa. Las condiciones urbanísticas dependen de cada concello: consulta siempre con un técnico y con tu ayuntamiento antes de comprar o empezar la obra.